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जानकारों से पाइए प्रॉपर्टी निवेश पर हल

प्रकाशित Fri, 21, 2012 पर 15:12  |  स्रोत : CNBC-Awaaz

जानते हैं प्रॉपर्टी से जुड़ी कानूनी दिक्कतों पर नाइट फ्रैंक इंडिया के नेशनल डायरेक्टर गुलाम जिया और कानूनी सलाहकार विनय सिंग की सलाह -


सवाल : लवासा में 2-3 बीएचके फ्लैट लेना है। पर्यावरण विभाग से अभी भी प्रोजेक्ट को पूरी तरफ से मंजूरी नहीं मिली है। ऐसे में निवेश करना क्या सही रहेगा?    


गुलाम जिया : लवासा देश की पहली प्लान हिल सिटी है। लेकिन पर्यावरण मंत्रालय से इस प्रोजेक्ट को पूरी तरह से मंजूरी नहीं मिली है। पिछले 10 साल में लवासा में निवेश काफी कम हुआ है। लेकिन आगे पर्यावरण संबधी मंजूरी मिलने की उम्मीद है और हर तरह की मंजूरी मिलने के बाद लवासा में निवेश करना सही होगा।


लवासा भविष्य में निवेश के लिए बढ़िया लोकेशन है। दूसरे हिल स्टेशन के मुकाबले लवासा काफी हद तक बेहतर है। लवासा में प्राकृतिक खूबसुरती के साथ रोजगार, एज्यूकेशन और हेल्थकेयर का भी अच्छा इंतजाम किया गया है। 


सवाल : रोहिणी सेक्टर 28 में फ्लैट लिया है। इस प्रॉपर्टी से भविष्य में कितने रिटर्न की उम्मीद की जा सकती है? अभी बेचे या रखें? 


गुलाम जिया : रोहिणी में पिछले 1 साल में प्रॉपर्टी के दाम काफी बढ़े हैं और वहां पर तेजी से इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलपमेंट भी हो रहा है। अगले 2-3 साल में रोहिणी में प्रॉपर्टी के भाव और बढ़ने की उम्मीद है। लिहाजा अभी प्रॉपर्टी ना बेचें तो अच्छा होगा। 


सवाल : 40 लाख रुपये के बजट में नोएडा में 2 बीएचके फ्लैट लेना है। पजेशन जल्द मिले ऐसे प्रोजेक्ट का सुझाव दिजिए।   


गुलाम जिया : नोएडा में रेडी प्रॉपर्टी के लिए काफी नामी डेवपलर्स के प्रोजेक्ट मौजूद है। नोएडा एक्सप्रेस वे पर काफी तेजी से डेवलपमेंट हो रहा है। नोएडा एक्सप्रेस वे सेक्टर 74, 75, 76 में रेडी पजेशन प्रोजेक्ट मिल सकते हैं।


सवाल : नोएडा में अंडर कंस्ट्रक्शन फ्लैट बुक किया है, पजेशन 2013 में मिलेगा। रजिस्ट्रेशन प्रोसेस और चार्जेस की जानकारी चाहिए।   


विनय सिंग : आप को जल्द से जल्द रजिस्ट्रेशन कराना चाहिए क्योंकि रजिस्ट्रेशन के बाद ही एग्रीमेंट कानूनी रुप से मान्य होगा। आपको सब रजिस्ट्रार के ऑफिस में स्टैम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फीस भरनी होगी।   


सवाल : फ्लैट के सारे कागजात मेरे भाई के नाम पर है, लेकिन मैंने भी घर के लिए आधे पैसे दिए है। क्या हम दोनों के नाम पर रजिस्ट्रेशन करा सकते है?  


विनय सिंग : कंस्ट्रक्शन सोसायटी सदस्यों ने मिलकर किया है, इसलिए किसी तरह का बिल्डर एग्रीमेंट नहीं है। मालिक के तौर पर आपका भी नाम जोड़ने के लिए आपके भाई को शेयर आपको बेचने होंगे। आपके भाई ये शेयर आपको गिफ्ट भी कर सकते हैं और फिर ये कागजात आप रजिस्टर कर सकते हैं।  


सवाल : क्या फ्लैट के साथ लगे डक्ट का को तोड़कर उसे फ्लैट में मिलाया जा सकता है? क्या इसके लिए सोसायटी की मंजूरी लेनी जरूरी है?    


विनय सिंग : डक्ट का हिस्सा कॉमन एरिया मना जाएगा। कॉमन एरिया को फ्लैट में नहीं मिलाया जा सकता है। स्ट्रक्चर में किसी भी तरह के बदलाव के लिए नगर निगम और सोसायटी से मंजूरी लेना जरूरी होता है। लेकिन नगर  निगम और सोसायटी से इस तरह की मंजूरी मिलना मुश्किल है।   


सवाल : एनसीसी अर्बन के प्रोजेक्ट में फ्लैट लिया है। पजेशन के वक्त मेंटेनेंस के 45,000 रुपये भरें थे। अब लिफ्ट बंद है और शॉपिंग सेंटर, क्लब हाउस बना नहीं है। डेवलपर का कहना है कि मेंटेनेंस के पैसे सरकार के पास जमा है। पैसे वापस नहीं भरें तो मेटेंनेंस सर्विस नहीं मिलेगी, क्या करें?      


विनय सिंग : बिल्डर अक्सर 2-3 साल का मेटेंनेंस एडवांस में लेते हैं और ये पैसे खत्म होने के बाद दोबारा मेटेंनेंस के पैसों की मांग की जाती है। आप पहले बिल्डर से भरे हुए पैसों का हिसाब ले और फिर वापस पैसे भरें।   


सवाल : ऑक्शन की प्रॉपर्टी खरीदते वक्त क्या सावधानी बरतनी चाहिए? एजेंट से ऑक्शन प्रॉपर्टी खरीदना कितना सुरक्षित है?         


विनय सिंग : ऑक्शन प्रॉपर्टी बाजार भाव से कम कीमत पर मिलती है। लेकिन एजेंट बेचने और खरीदने वाले दोनों से ब्रोकरेज लेता है। एजेंट सही नहीं होने से भविष्य में कानूनी दिक्कत में फंसने की संभावना होती हैं। एजेंट के बजाय आप खुद प्रॉपर्टी की डील करें। लेकिन अगर ये डील एजेंट के बीच हो तो पूरी जानकारी हांसिल करें। 


सवाल : 2006 में रिसेल का फ्लैट लिया था और एजेंट के जरिए सारे टैक्स भर दिए थे। लेकिन बाद में पता चला की पिछले मालिक ने 1996 से प्रॉपर्टी टैक्स भरा नहीं है। अब ये बचा हुआ टैक्स कौन भरेगा?          


विनय सिंग : सेल एग्रीमेंट में टैक्स भरने की शर्ते जांच लें। पजेशन के पहले तक का टैक्स बेचने वाला भरता है। रिसेल में घर लेने से पहले हमेशा बकाया टैक्स, बिजली-पानी के बिल की जांच करना जरूरी होता है। अब प्रॉपर्टी आपके नाम पर होने के चलते हर तरह के बकाया की जिम्मेदारी आपकी होगी। लिहाजा अभी पुराने मालिक से बातचीत कर मामला निपटाएं।   


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