क्या होते हैं InvITs, इनसे कैसे होती है नियमित कमाई? जानिए क्या आपको करना चाहिए निवेश

इंफ्रास्ट्रक्चर इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स यानी InvITs उन निवेशकों के बीच तेजी से लोकप्रिय हो रहे हैं, जो रियल एस्टेट से नियमित कमाई चाहते हैं। InvITs हाईवे और पावर इंफ्रास्ट्रक्चर जैसे तैयार एसेट्स से जुड़े होते हैं और इनसे आने वाला कैश फ्लो निवेशकों में बांटा जाता है। लेकिन सवाल यह है कि क्या ये FD या डेट फंड जैसे पारंपरिक विकल्पों की जगह ले सकते हैं, या सिर्फ पोर्टफोलियो में एक अतिरिक्त विकल्प हैं?

क्या InvITs, FD या डेट फंड का विकल्प हैं?

इस मामले में एक्सपर्ट्स साफ कहते हैं कि दोनों अलग चीजें हैं। Vertis Infrastructure Trust के जॉइंट CEO गौरव चंदना के मुताबिक, InvITs निवेशकों को लंबे समय तक चलने वाले इंफ्रास्ट्रक्चर एसेट्स में निवेश का मौका देते हैं। इससे आय के लिहाज से ये अपेक्षाकृत स्थिर होते हैं। लेकिन इनमें गारंटीड रिटर्न या पूंजी सुरक्षा नहीं होती।

Axis Trustee Services के MD और CEO राहुल चौधरी इसे आसान भाषा में समझाते हैं। उनका कहना है कि FD में बिल्कुल तय होता है कि आपको कितने प्रतिशत रिटर्न मिलेगा। लेकिन, InvITs में सिर्फ अंदाजा (visibility) लगाया जा सकता है। यानी InvITs से नियमित कैश फ्लो मिल सकता है, लेकिन यह पूरी तरह एसेट्स के प्रदर्शन पर निर्भर करता है। इसलिए ये FD या डेट फंड का सीधा विकल्प नहीं हैं, बल्कि इनकम-ओरिएंटेड पोर्टफोलियो का एक हिस्सा हो सकते हैं।

रिटर्न कैसे देखें: सिर्फ यील्ड या टोटल रिटर्न?

InvITs को आमतौर पर डिस्ट्रीब्यूशन यील्ड से आंका जाता है, यानी साल भर में मिलने वाली रकम का यूनिट प्राइस के मुकाबले अनुपात। SEBI के नियमों के मुताबिक, InvITs को अपने नेट डिस्ट्रिब्यूटेबल कैश फ्लो का कम से कम 90% निवेशकों में बांटना होता है, जिससे ये इनकम देने वाले निवेश बन जाते हैं।

लेकिन सिर्फ यील्ड देखना सही तस्वीर नहीं देता। राहुल चौधरी कहते हैं कि यील्ड सिर्फ “ऊपरी हिस्सा” है, असली बात यह है कि वह टिकाऊ है या नहीं। इसके लिए कैश फ्लो की मजबूती, ऑपरेशन की स्थिरता और कर्ज पर ध्यान देना जरूरी है।

गौरव चंदना का कहना है कि यील्ड में ब्याज, डिविडेंड और पूंजी वापसी जैसे हिस्से शामिल हो सकते हैं, जिससे असली रिटर्न साफ नहीं दिखता। इसलिए टोटल रिटर्न यानी आय और पूंजी में बढ़ोतरी दोनों को मिलाकर देखना ज्यादा सही होता है।

क्या इनमें जोखिम भी रहता है?

सिर्फ ट्रैफिक, कंसेशन पीरियड और ब्याज दरों को देखना काफी नहीं है। चंदना के अनुसार, सबसे जरूरी है कैश फ्लो की स्थिरता, अनुमान लगाने की क्षमता और लंबे समय तक टिके रहने की ताकत। यह सब कॉन्ट्रैक्ट, एग्रीमेंट और पार्टनर की मजबूती पर निर्भर करता है।

वहीं राहुल चौधरी गवर्नेंस से जुड़े जोखिमों पर ध्यान देने को कहते हैं। इसमें स्पॉन्सर की गुणवत्ता, हितों का तालमेल, संबंधित पक्षों के लेनदेन और कर्ज का स्तर शामिल है। ये चीजें हमेशा सामने नहीं दिखतीं, लेकिन निवेश के लिए बहुत अहम होती हैं। ट्रस्टी इन सबकी निगरानी करते हैं और जरूरी नियमों का पालन सुनिश्चित करते हैं।

कितने समय के लिए निवेश सही है?

InvITs लंबे समय तक चलने वाले एसेट्स से जुड़े होते हैं, इसलिए इनमें निवेश भी लंबे समय के नजरिये से करना चाहिए। गौरव चंदना के मुताबिक, ये कम से कम 5 साल या उससे ज्यादा की अवधि के लिए बेहतर होते हैं, क्योंकि इनका रिटर्न समय-समय पर मिलने वाले वितरण पर आधारित होता है।

राहुल चौधरी भी कहते हैं कि शॉर्ट टर्म में कीमतें ब्याज दरों या बाजार के मूड से प्रभावित हो सकती हैं, लेकिन लंबे समय में इनसे मिलने वाली आय ज्यादा स्पष्ट और भरोसेमंद हो जाती है।

तो क्या निवेश करना चाहिए?

InvITs हर निवेशक के लिए नहीं हैं, लेकिन इन्हें नजरअंदाज भी नहीं किया जा सकता। ये ऐसे निवेश हैं जो असली एसेट्स से जुड़े होते हैं, जिनसे नियमित आय मिल सकती है, लेकिन रिटर्न की कोई गारंटी नहीं होती।

एक्सपर्ट्स के अनुसार, InvITs को पोर्टफोलियो में एक पूरक विकल्प के रूप में देखना चाहिए। खासकर उनके लिए जो थोड़ा बाजार जोखिम लेकर बेहतर यील्ड पाने के लिए तैयार हैं।

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