वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण ने 23 जुलाई, 2024 को लॉन्ग टर्म कैपिटल गेंस (एलटीसीजी) पर टैक्स के नियमों में बड़े बदलाव का ऐलान किया था। नए नियम के दायरे में प्रॉपर्टी पर होने वाला लॉन्ग टर्म कैपिटल गेंस भी आता है। नए नियमों के 1 साल बीत जाने के बाद भी लॉन्ग टर्म कैपिटल गेंस टैक्स के नियमों को लेकर कई लोगों को उलझन रहती है। एक धारणा यह है कि 23 जुलाई, 2024 के बाद रिलीज इनकम टैक्स रिटर्न यूटिलिटी में इनकम टैक्स एक्ट, 1961 के एलटीसीजी के प्रावधानों को शामिल नहीं किया गया है।
LTCG: जानिए कैसे नॉन-इंडेक्स्ड गेंस से आपकी कुल इनकम बढ़ जाती है और वह सरचार्ज के दायरे में आ जाती है
फाइनेंस (नंबर 2) एक्ट, 2024 के जरिए जोड़े गए सेक्शन 112(1)(a) के अप्लिकेशन की वजह से उलझन की स्थिति बनी है। इस सेक्शन में यह बताया गया है कि लैंड और बिल्डिंग्स जैसे एसेट्स पर एलटीसीजी का कैलकुलेशन किस तरह होगा और उस पर किस तरह टैक्स लगेगा
MoneyControl Newsअपडेटेड Aug 19, 2025 पर 4:57 PM
फाइनेंस (नंबर 2) एक्ट, 2024 के जरिए जोड़े गए सेक्शन 112(1)(a) के अप्लिकेशन की वजह से उलझन की स्थिति बनी है। इस सेक्शन में यह बताया गया है कि लैंड और बिल्डिंग्स जैसे एसेट्स पर एलटीसीजी का कैलकुलेशन किस तरह होगा और उस पर किस तरह टैक्स लगेगा। 23 जुलाई, 2024 को या उसके बाद लैंड और बिल्डिंग्स के ट्रांसफर पर एलटीसीजी के कैलकुलेशन के दो तरीके हैं:
--इंडेक्सेशन के साथ 20 फीसदी और
--बगैर इंडेक्सेशन 12.5 फीसदी
इनमें से जिस तरीके में टैक्स कम बनेगा वह लागू होगा।
इसे हम एक उदाहरण की मदद से समझ सकते है। मान लीजिए एक प्रॉपर्टी 1,55,08,000 रुपये में बेची जाती है। इसकी खरीद मूल्य 98,86,000 रुपये थी। इसे 25 सितंबर, 2013 को खरीदा गया था। इसे 2 सितंबर, 2024 को बेचा गया। 2013-14 के लिए कॉस्ट इनफ्लेशन इंडेक्स (CII) 220 था। 2024-25 के लिए सीआईई 363 था। सेक्शन 112(1)(a) के मुताबिक, जिसे तरीके से टैक्स कम बनेगा, वह तरीका इस्तेमाल होगा। इस तरह इस मामले में टैक्स जीरो बनता है।
सेक्शन 112(1)(a) में टैक्स रेट के तरीके के बारे में बताया गया है। लेकिन, बड़ी बहस 23 जुलाई, 2024 के बाद शुरू हुई है। सवाल है कि क्यों पूरा एलटीसीज- इंडेक्सेशन के बगैर कैलकुलेशन करने पर-ग्रॉस टोटल इनकम (GTI) में जोड़ा जा रहा है?
रिटर्न फाइल करने के लिए आईटीआर यूटिलिटी का इस्तेमाल करने वाले प्रोफेशनल्स को ये चीजें दिखी हैं:
-नॉन-इंडेक्स्ड पूरा गेस जीटीआई में जोड़ा जा रहा है
-टैक्स का कैलकुलेशन 20 फीसदी या 12.5 फीसदी में से जो कम है, उसके आधार पर किया जा रहा है
-लेकिन जीटीआई बढ़ने का असर सरचार्ज, सेक्शन 87ए के तहत रिबेट और डिडक्शन की एलिबिलिटी पर पड़ता है
इससे यह धारणा बनी है कि आईटीआर यूटिलिटी में खराबी है। हालांकि, असल सवाल यह है कि क्या यूटिलिटी में खराबी है या इसमें सिर्फ संशोधित नियमों का पालन हो रहा है, जबकि इसे जटिल तरीके से दिखाया जा रहा है?
हमें कैपिटल गेंस के कैलकुलेशन और टैक्सेशन के कानूनी तरीकों को देखना होगा। सेक्शन 48 में कैपिटल गेंस के कंप्यूटेशन के बारे में बताया गया है। सेक्शन 112(1)(a) में गेंस पर टैक्स के रेट के बारे में बताया गया है। फाइनेंस (नंबर 2) एक्ट, 2024 के जरिए शामिल दूसरे प्रावधान में कहा गया है कि इंडेक्सेशन बेनेफिट सिर्फ 23 जुलाई, 2024 से पहले ट्रांसफर पर लागू है। इसका मतलब है कि 23 जुलाई, 2024 के बाद हुए सभी ट्रांसफर पर एलटीसीजी का कंप्यूटेशन एक्विजिशन के नॉन-इंडेक्स्ड कॉस्ट और इम्प्रूवमेंट के नॉन-इंडेक्स्ड कॉस्ट के इस्तेमाल से होगा।
कानून में यह कहीं नहीं गया है कि सिर्फ टैक्सेबल पोर्शन को जीटीआई में जोड़ा जाना चाहिए। कंप्यूटेशन के तरीके के मुताबिक, कैपिटल गेंस पहले टोटल इनकम में शामिल किया जाता है, उसके बाद टैक्स का कैलकुलेशन होता है। कानून में कही सिर्फ जीटीआई में टैक्सेबल पोर्शन जोड़ने का प्रावधान नहीं है। पहले इनकम का कैलकुलेशन होता है, उसके बाद टैक्स लगता है।
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